Ferienimmobilien: Ohne ortsübliche Vermietungszeiten ist Überschussprognose erforderlich

Verluste aus Vermietung und Verpachtung werden vom Finanzamt nur anerkannt, wenn der Vermieter eine Einkünfteerzielungsabsicht verfolgt. In Fällen einer auf Dauer angelegten Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses muss diese Absicht vom Fiskus aber unterstellt werden - der Vermieter muss hierzu also keine gesonderten Nachweisbemühungen entfalten. Diese Erleichterung gilt auch für Ferienwohnungen und -häuser, wenn sie

  • ausschließlich an Feriengäste vermietet werden,
  • in den Leerstandszeiten für diese Fremdvermietung bereitgehalten werden und
  • die Vermietung die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen nicht erheblich unterschreitet (= um mindestens 25 %). Hierfür müssen die individuell erreichten Vermietungszeiten mit den Zeiten verglichen werden, die bezogen auf den gesamten Ort durchschnittlich erzielt werden.

In diesem Fall liegen die Hürden für die steuerliche Anerkennung von Vermietungsverlusten also recht niedrig.

Der Bundesfinanzhof weist in einem neuen Urteil darauf hin, dass diese Erleichterung nicht gilt, wenn eine ortsübliche Vermietungszeit als Vergleichsmaßstab gar nicht festgestellt werden kann. Diese Situation war im Urteilsfall gegeben, weil das Ferienhaus in der Ferienregion aufgrund seiner Größe (Unterkunft für bis zu sechs Personen in einer Wohneinheit) ein Alleinstellungsmerkmal hatte und es keine entsprechenden Objekte für einen Vergleich der Vermietungszeiten gab.

Die Einkünfteerzielungsabsicht kann in diesen Fällen also nicht typisierend unterstellt werden, sondern muss vom Vermieter vielmehr anhand einer - regelmäßig 30 Jahre umfassenden - Überschussprognose nachgewiesen werden. Die Hürden für den steuerlichen Verlustabzug liegen damit deutlich höher.

Hinweis: Die Einkünfteerzielungsabsicht muss vom Vermieter auch dann über eine Prognoseberechnung nachgewiesen werden, wenn er die Ferienimmobilie teilweise selbst nutzt oder sich die Selbstnutzung im Vertrag mit der Vermietungsorganisation vorbehalten hat.

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zum Thema: Einkommensteuer

(aus: Ausgabe 08/2017)